不動産投資シミュレーター
物件情報とローン条件を入力するだけで、利回り・キャッシュフロー・回収期間をリアルタイム計算。
表面利回り
—%
実質利回り
—%
月額CF
—万円
収支の内訳
投資概要
月次収支
年次収支
長期シミュレーション（年次推移）
家賃は年1%下落を想定（10年目以降は固定）。単位: 万円
| 年 | 収入 | 支出 | CF | 累計CF | ローン残 |
|---|
不動産投資の利回りとは
不動産投資における利回りとは、投資した金額に対してどの程度の収益が得られるかを示す指標です。 大きく分けて表面利回りと実質利回りの2種類があります。
表面利回り（グロス利回り）は「年間家賃収入÷物件価格×100」で計算される最もシンプルな指標です。 物件の大まかな収益力を把握するのに使いますが、経費を考慮していないため実態と乖離する場合があります。
実質利回り（ネット利回り）は「（年間家賃収入−年間経費）÷（物件価格+諸費用）×100」で計算します。 管理費・修繕積立金・固定資産税・空室損失などを差し引くため、より実態に近い収益性を把握できます。
キャッシュフローとは
不動産投資におけるキャッシュフローとは、 毎月の家賃収入からローン返済・管理費・税金などを差し引いた、実際に手元に残るお金のことです。
キャッシュフローがプラスであれば毎月収入が得られ、マイナスの場合は毎月の持ち出しが発生します。
このシミュレーターでは、空室率や家賃下落も考慮した長期的なキャッシュフロー推移を確認できます。 空室率を自由に変更できるため、複数のシナリオで結果を比較できます。
よくある質問
表面利回りと実質利回りの違いは？
表面利回りは「年間家賃÷物件価格」で計算する経費を含まない簡易指標です。 実質利回りは管理費・修繕積立金・固定資産税・空室損失などの経費と諸費用を考慮した、より実態に近い利回りです。 このシミュレーターでは両方を同時に算出し、空室率などの条件を変えた複数シナリオの比較もできます。
諸費用にはどんなものが含まれる？
仲介手数料（物件価格の約3%+6万円）、登録免許税、不動産取得税、司法書士報酬、 印紙税、ローン事務手数料・保証料などが含まれます。物件価格の7〜10%程度が目安です。 このシミュレーターでは諸費用率を自由に設定できます。
キャッシュフローがマイナスとはどういう状態？
月々のキャッシュフローがマイナスの場合、家賃収入よりローン返済・管理費等の支出が上回っており、 毎月の持ち出しが発生している状態です。 このシミュレーターでは頭金・金利・ローン期間などの条件を変えてキャッシュフローの変化を確認できます。
免責事項
- 本ツールは一般的な不動産投資の計算式に基づく概算シミュレーターであり、 投資助言・投資勧誘を行うものではありません。
- 家賃下落率・空室率・修繕費用は物件の立地・築年数・管理状況により大きく異なります。 実際の投資判断は個別物件の詳細な調査に基づいて行ってください。
- ローン返済額は元利均等返済で計算しています。実際の返済額は金融機関の条件により異なります。
- 本シミュレーターでは以下の簡略化を行っています：所得税・住民税は計算に含めない、 修繕費は月額管理費に含める前提、初期費用は諸費用率で一括計上、 家賃下落は年1%（10年目以降固定）の一般的仮定を使用。
- 不動産投資には元本割れのリスクがあります。 投資判断は不動産投資の専門家やファイナンシャルプランナーにご相談ください。
- 本ツールの利用により生じた損害について、当サイトは一切の責任を負いません。